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【特写】如果贵阳明天崩盘(2)

2013-01-11 06:49 作者:谢思聿来源:《中国企业家》 评论(2)T|T

只是,真的能够避开吗?未来方舟的业态丰富,同时也富有投资价值。而且,中天城投预判今年刚需市场势必会出现消化不良的情形,公司已经预备从今年下半年起加大对改善性住宅的供给。“事实上,与花果园相比,未来方舟将来对其它开发商的杀伤力更强。”李玮告诉《中国企业家》。

下一场战役将发生在改善性住宅市场,由中天城投发起,市场拭目以待。

在贵阳房交会上,《中国企业家》遇到即将赶赴外地开拓市场的花果园营销总监,她来这里观察市场、累积经验。谈话中她提及,“贵阳本地的客户已经被消化得差不多了。”而对于接下来的市场趋势,她似乎并没有足够的信心。

价格战之后,贵阳本地需求已经被消化殆尽。

扭曲的产业链

“贵阳的楼市现状是合力作用的结果,政府、金融机构、房企、上下游产业链、还有购房者,每一个环节都要发力,才能让整个产业链条存续下去。”中天城投高层人士告诉《中国企业家》。

在这一轮价格战中,中天城投对项目已无利润要求,只求快速回笼资金。截至去年三季度,中天城投资产负债率已经达到88.45%,扣除政府补贴以后的净利润仅为0.53亿元。作为上市公司,中天城投必须顾及公司利润的可持续性。

“未来公司将会通过集中结转来提高利润额,通过高端和商业项目来平衡利润水平。”该人士告诉本刊。同时,“公司也吸取了这个教训,不要把大量的资金过度集中在一个大项目上。2012年下半年起,公司已经着手从区域和产品上进行调整来分散风险。”

但宏立城仅有花果园一个项目,且户型单一,它又如何玩转产业链?

“所有的建设资金都是我们自筹的,没有任何借贷资金,”花果园营销副总裁陈晓辉告诉本刊,“以现在的售价和利润率,根本就无力承担借贷成本。”

“那主要是因为,花果园本身就是宏立城的融资工具,”贵阳市某知名房企高管对此直言不讳,“它依靠出售低端项目来集结资金,然后通过控制现金流来获利。”

与所谓刚需大盘相悖的是,花果园吸附了大量来自地州、省外的投资客。“目前我们本市、地州以及省外客户的比例分别是35%、50%以及15%。”陈晓辉告诉本刊。

如上文所言,花果园能够在挖坑待建阶段就可以开盘预售。而从卖房到交房,会有两年的时间差。在将大量投资资金通过预售集结进来之后,期间考验的就是开发商对开发节奏的把握能力了:如何通过分期支付工程款、调整建设进度和开盘项目等等方式,来调节手中的现金流量。

宏立城旗下再无其它项目,手中现金余额投向何处?花果园又仅能维持微利状态,公司又如何牟利?

坊间传言,宏立城有份参与当地民间借贷,以现金放贷获利。若果真如此,“以目前民间借贷年成本为20%-30%来计算,两年的资金使用期回报率至少是40%。”贵州商校房地产研究中心主任朱华告诉本刊。但朱华显然保守地估算了民间借贷的成本,事实上贵阳民间资本月息不会低于三分,尚公律所高级合伙人杨通河进一步表示,“如果拆借两三个月的话,月息会达到五分以上。”

这部分民间资本会有很大一部分流回房地产市场。有贵阳业内人士甚至指出,即便如中天城投,有时也需在民间资本市场上进行短期拆借。事实上,“在贵阳有很多单一项目的小开发商都依赖向民间资本借贷来开发项目。”杨通河告诉《中国企业家》。同时,这些小开发商因为手中项目单一、资金实力薄弱,最先受到低房价的冲击。

以贵阳经适房开发商为例,彼时一批中小开发商不惧拆迁风险,积极参与经适房建设,就是企图通过低地价来牟取暴利。一般来说,他们的全部成本折算下来,每平米也不过2700元左右。按照正常市场价格,这批经适房售价不会低于4000元/平方米。但却不曾想,如今两大主城区的楼盘均价也不过4200元/平方米。

根据贵阳对经适房的规定,其户型大小不得超过70平方米。“一方面是产品同质化,另一方面是申购标准限制,在当前楼市现状下,我们的房子根本没人来买。”一位经适房开发商告诉本刊。而由其提供的一份由盖有11家房企公章的报告中提及,在过去的一年时间里,贵阳市区总量80万平方米的经适房库存去化率尚不足15%。

“目前的情况是,即便不赚钱我们也想赶紧卖出去,”上述经适房开发商无奈表示,“最多把原来赚的钱搭进去,这就是市场,还能怎么样呢?”

开发商愿赌服输,如果仅是如此的话,倒是一个对购房者有利的结局。但最令人担心的,用预售集结的民间资本在开发商之间流动周转,中间任何一个环节出现问题,都有可能是整个链条如多米诺骨牌一般倒下。

风险不止如此,“开发商自有资金比例都不高,其间牵涉到建筑商垫款和常规金融机构资金,”朱华分析指出,“一旦无法达到预售目标,那么资金链就很有可能断掉。”贵阳一家名为英发房地产的企业,因开发的“天玺苑”经适房没有按时回笼资金,目前项目濒临烂尾的风险,同时会使得500多家回迁户出现安置问题。“天玺苑”项目还裹挟了华能贵诚信托的1.8亿元信托借款在内,原本应该在2012年下半年到期清算的信托计划不得不被迫展期。

膨胀的贵阳

“你为什么认为贵阳能消化这么大体量的房屋面积?”从房开商到代理商,接受本刊采访的人士都会异口同声地回答:“你不要把贵阳理解成以前的旧城区,贵阳越来越大。甚至,贵阳不是贵阳人的贵阳,是整个贵州的贵阳。”也不能单方面指责开发商不负责任的“忽悠”,政府的城市整体规划正不断印证这种未来的可能性。

贵阳市每十年更新一次城市整体规划。在1999-2008年期间内,贵阳市内不同城区呈现组团式发展格局。而新一轮《贵阳市城市总体规划(2009-2020)》的出台,意味着当地政府开始全力打造“大贵阳”:北拓、南延、西连、东扩之余,还计划通过城市路网建设,来协调各功能组团与中心城区的一体化发展。

对于财政收入相当有限的贵阳政府来说,城市的升级和扩张,从土地出让、公共设施的配建以及城市规划设计,都需要开发商的配合。

2009年,宏立城之所以能够用总价4.58亿元、楼面价81.79元/平方米拿到彭家湾地块(花果园的前身),就是因为它承诺解决困扰政府多年的彭家湾棚户区改造问题。“花果园项目配建的区域景观和公共设施,很多都是我们政府和他们谈判争取的结果。”贵阳规划局新闻发言人告诉本刊。

中天城投也不甘落后,罗玉平在下一盘更大的棋。他注意到贵阳开始重视城市整体协调,政府正在全力推进“三条环路十六条射线”城市道路网的建设。因此中天城投锁定轻轨沿线来进行项目布局。

“中天一直有参与政府基础设施建设,包括垫付资本金。”一位与中天合作的人士告诉本刊,这使得其可以享有城市规划带来的便利。它甚至直接参建政府道路工程。其中,最先建成通车的二环五路(备注:二环路全线贯通了贵阳七区,全长49公里;五路包括甲秀南路、黔灵山路、机场路、北京西路以及水东路)之中的水东路,长达7公里的景观改造都是由中天城投一手包办,据称沿路的银杏树全部由外地运来,每棵价格高达8.8万元。而东二环道路的开通,则连结了中天在金阳新区的总部与其旗下项目中天花园,“东二环几乎就是为了中天城投修的,他们占了很大的便宜。”一位接近政府的人士告诉本刊。

其它外地房企也不肯放过这一场土地盛宴。2009-2011年期间,贵阳市招拍挂市场成交的土地累计规划总建筑面积高达3784.94万平米,外地房企首开、中铁等都在此期间进驻。

不止如此,贵阳尚有大量规划中的项目尚未计入到土地市场成交结果之中。“以未来方舟为例,虽然对外宣传占地5000多亩,但这中间有相当一部分体量的土地尚未挂牌入市。”中天城投内部人士告诉《中国企业家》,所以,并不能说整个规划范围内的土地就已经确定归开发商所有。“事实上,很有可能我们的宣传和整体规划同时也是在给别人做。”

“未来3-5年内,将有6000万平方米的供给将逐步推向市场。”合富辉煌贵州总经理李玮告诉本刊。

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