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【特写】如果贵阳明天崩盘(3)

2013-01-11 06:49 作者:谢思聿来源:《中国企业家》 评论(2)T|T

但最令贵阳业内担心的,不是这6000万平方米的存量土地,而是政府继续放量供应——这好比往一个已经濒临爆炸的罐子里继续注入蒸汽。

但政府显然不打算停止。2012年3月,在二环五路的基础上,贵阳市政府再度推出升级版的二环四路城市带规划(二环四路指的是:二环路,机场路、甲秀南路、花溪大道以及贵黄路),分成15个功能板块,规划总用地105平方公里,预计聚集人口80万。

这已经是第三次调整“大贵阳”的概念了,这一届政府格外热衷于城市规划的调整。为此,政府屡屡把公路建设BT给企业,以这样简单的方式来换取城市发展。

“我的一位客户,前一段时间以BT 的方式获取了千亩左右的土地,地方政府给了它两个选择,”贵阳的一位代理商告诉《中国企业家》,“它可以选择在花果园对面拿下一整个地块,也可以在别的地方分批拿下总量相等的土地。”

2012年年初,贵阳市以打造全国最大的商业物流中心为名,与西南国际商贸城签订发展协议,拟在金阳打造一个占地10平方公里、规划建筑面积1420万平方米的综合商业集群。6月,在“两环四路城市带棚户区、城中村改造暨产业发展项目推介会”上,玉蝶控股与贵阳小河区政府达成意向,拟以566亿元打造一个占地4432亩的金竹新城。这一项目规划建筑面积805万平方米,建成后将拥有80万人口。而整个推介会期间,贵阳市总计与40家企业签下总投资高达4226亿元的项目。

“政府总应该考虑,如何在可持续的经济增长与满足普通百姓购房需求之间找到一个平衡点,”朱华告诉《中国企业家》,“不应该再这样透支土地市场来换取短期的政绩。”

劳伦斯魔咒

一个城市不会因为超级大盘林立就变得繁华,也不会因为拥有摩天大楼就可称现代都市。城市的升级和发展,本应从容有序、因势利导。

如果一个住宅小区要容纳几个县城的人口,又如何才能保证社区生活的文明有序?

根据中信证券报告可知,花果园项目二期C区的容积率已经做到9.75;二期D区容积率更是高达11.27。如此高的容积率,人口集中入住之后,“加上商业项目人员,整个大盘要容纳30万人,”朱华告诉本刊,这相当于贵州六七个普通市县的城区人口。“花果园方圆不过4平方公里,每平方公里人口密度将高达7.5万人——这在全世界也是罕见的!”在朱华看来,地方政府和企业都没有准备好应对可能出现的局面。

贵阳市的确才刚刚注意到超级大盘所带来的问题:在贵阳市城乡规划建设委员会第十五次全体会议上,提出超级大盘因聚集过多人口,有可能会造成整个区域内基础设施不堪重负的情形。而对于规划局来说,如何协调不同的政府部门一起去正视和解决超级大盘问题,将是一个非常困难的事情。

令朱华担心的,不止是超级大盘可能引发的社会问题,还有大批规划在建的商业项目。花果园拟建406米高的双子塔,未来方舟城内则将竖起一座540米的西部城市坐标,仅这两个楼盘拟推出的商业项目就达到300万平方米。而《中国企业家》在贵州省住建厅看到一份文件,写明100家商业综合体已经开工建设。

“一般来说,商业综合体每20平方米就需要有1名员工。那么一个30万平米的项目,至少要有一两万名员工填充其中。”华彩咨询首席专家白万纲告诉《中国企业家》,“人员还不是真正的问题,核心问题是贵阳目前的消费能力并不足以支撑这些商业业态的差异化发展。”在他看来,“这简直就是一个世界级难度。”

“贵阳是想以空间换时间,扭转后发劣势,尽快释放资源利好,利用连续的投资热潮,形成一轮光环效应,带动贵阳乃至周边成为投资、发展、旅游热土,”白万纲分析指出,“但这个算盘打得太精了,每个城市都在这么打。请问,支撑综合体的消费力量到底何在?消费者何在?”

在金阳新区,本刊记者见到了已经交付使用的超级大盘世纪城,十来幢28层高的商业办公楼在夕阳下显得分外壮观。然而进入到其中才会发现,有的楼层甚至一整层都在闲置。

这就是贵阳的繁华吗?

这里不过是中国二、三线城市的缩影。重庆、长沙、太原等城市纷纷对外宣布自身的投资计划,动辄上万亿的投资来打造名目繁多的产业集群。城市、城区,乃至地州都纷纷建立所谓的地标性建筑。

“谁都想成为超级城市、国际化都市以及区域中心,”白万纲告诉《中国企业家》,“他们想像迪拜一样,制造一个梦幻般的城市,将周边的金融、商业、消费以及文化资源都吸附过来,迅速聚集起一个价值隆起带。”

根据摩天城市网的报告,2012年中国内地摩天大楼投资总额已经高达1.7万亿。未来十年内,中国将以1318座摩天大楼总数位列全球第一。其中,前十名建筑最高的摩天大楼中,有7个位于二、三线城市。

所谓劳伦斯魔咒,意指这种主要在政府主导下的摩天大楼的兴建,其建设周期恰恰是一个经济体从高潮到衰退的时间。摩天大楼建成之日,便是经济衰退之时。

“二、三线城市这种同时、同结构思维最终会造成大量低效投资、无效投资、失败投资。”白万纲认为,届时,一旦产业升级的速度和效果不够理想,而短平快资金又要求集体退出,就会造成所谓“崩盘”或是“空心化”的结果。

根据《贵州商报》报道,11月贵阳市二手房市场新增2000套房源,其中三成是外地投资型业主。报道中援引智宇房产市场总监杨泉的观点,认为市场已出现外地投资型业主急于抛售套现的信号。

注:本文详见2011年第01期《中国企业家》杂志,未经授权,谢绝转载。有意与中国企业家网站的内容转载等业务合作者,请与市场部联系(电话:64921616-8657)。

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