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钓鱼台7号降价真相:定价明降暗升

2011-06-21 10:21 作者:江旋来源:网易财经 评论(1)T|T

6月18日,被媒体曝光30万一平的钓鱼台7号院在经过半个月的停售之后,重新开始销售。此前一天,建委做出对罚款171.9万元。开发商中赫集团也发表官方声明,均价30万的楼王不再对外销售,并对其余房源的价格进行了调整。

该项目营销副总王丹对网易财经表示,一季度成交量约为9套,剩余房源参照一季度同户型的房源进行定价。

不过,网易财经了解到,该项目今年一季度卖出的最高单价为156793元/平米,最低单价为35005元/平米。对比此次调整后的价格发现,目前定价虽比被曝光之前有所下调,但和一季度相比不降反增,并且参照的是一季度最高成交价来调整价格。

定价比一季度不降反升

6月18日,钓鱼台7号院项目恢复销售以后,网易财经在建委网站上看到,处罚之前均价为20万元/平米的1号、4号楼,拟售价格已经调整为14.5万/平米。之前均价为18万/平米的2号楼调整为15万/平米。而备受关注的3号楼,除了顶层那套30万/平米的房子不再对外销售外,其余房源均价已经下调到13.5万/平米。

乍看上去,每栋楼的拟售均价都有了大幅的下降。但网易财经获得的项目一季度成交数据显示,一季度只有3号和4号楼成交。其中,3号楼卖得最贵的是12层(次顶层)两套四室两厅,均价为156793元/平米;卖得最便宜的3层一套四室两厅均价为35005元/平米。4号楼仅成交一套2层的四室两厅,均价为85005元/平米。

这就意味着,调整之后的4号楼拟售价14.5万/平米,比一季度仍然有不小的增长。而3号楼调整之后的13.5万/平米也是参照了一季度的最高成交价。

该项目营销副总王丹6月19日在接受网易财经采访时称,目前除了3号楼那套楼王留作企业自用外,其他22套可售房源均价在12~17万/平米之间。

“我们对一部分房源进行了调整。”王丹说到,但他对如何调整、调整了哪些房源不愿多做解释。

钓鱼台是中赫集团旗下中赫置业开发的楼盘。钓鱼台7号院最早一期于2009年7月开盘,当时卖的是期房,均价7万/平米,彼时就刷新了北京豪宅的纪录。

之所以售价这么高,该项目销售人员的解释是,地理位置稀缺、不可复制。项目位于玉渊潭公园北岸,旁边云集了大量的党政军机关单位。

中赫集团官方网站上显示,钓鱼台七号院位于长安街北,距钓鱼台国宾馆300米,南临玉渊潭湖岸80米,地处国家与城市的核心行政办公区,区域比邻的金融街、中关村;云集大量党政军机关、教育机构、大型企业;以栋梁荟萃的地脉资源,开启新的传统。

2011年5月12日,钓鱼台7号院领取1~4号楼部分房源的现售许可证。随后,媒体曝光3号楼一套楼王拟售价达到30万/平米,再度变成北京最贵楼盘。在楼市调控政策下,这一“天价房”引发了社会的普遍关注。

5月27日,北京市住建委会同市地税局对钓鱼台7号院项目启动了联合执法程序,暂停其销售。半个月之后,建委发布消息,对钓鱼台7号院罚款171.9万元。但罚款的原因是“开发商未取得该项目精装修施工许可手续即擅自开工建设”。

北京市住建委表示,该项目销售手续齐全,但存在销售现场公示不规范问题。市地税局对该项目的税务稽查工作仍在进行中。

神秘的售楼处 不预约不能进

网易财经编辑6月19日下午来到钓鱼台7号项目,门卫称,需要先与售楼处取得联系,经允许后才可进入。但按照门卫提供的电话号码打了十几通电话,售楼处一直未联系上。

期间,有两位前来看房的购房者,都按照该电话号码给售楼处拨电话,也未能接通。开着奥迪前来看房的一位先生称,自己已经拨打了一整天这个号码,原本打算先预约,但一直没联系上,就直接跑过来看房,但最后还是被挡住了。门卫称自己无法与售楼处取得联系,随后,两位看房者只能打道回府。

该门卫称,不止是这两位看房者没能进去,今天他当班的时候,所有前来看房的人都因未能与售楼处联系上,也没能进入项目。

那么,该项目的房源都卖给了谁?是否有内部销售渠道?对此,王丹解释称,项目当然是公开销售,但因为住建委刚取消销售限制,而且项目目前也在业主交房阶段,所以客户来看房需要提前预约。

由于没有进入售楼处,网易财经无法对建委所指“销售现场公示不规范问题”进行查证。

此前有媒体对钓鱼台7号院的可售房源套数发出了质疑。王丹告诉网易财经,建委网站显示的22套房子还未进行网签,但确实有一部分房源是客户定了,而且有非常强的购买意向。但项目前一阵在办理期房转现房,有一段时间无法进行网签,所以没有显示。但他对这个是否就是建委所指“销售现场公示不规范问题”不置可否。

据了解,钓鱼台7号院位于北京市长安街北,占地1.6万平方米,总开发面积7.3万余平方米,其中可售面积4.3万平方米。项目由2栋13层、2栋10层以下的建筑在玉渊潭湖岸由西向东一字排开,合计106套住宅。

2009年7月,钓鱼台7号院开盘,此后一个月销售均价高达7.28万元/平方米,刷新了盘古大观以7.1万元/平方米的价格保持的京城最贵楼盘的纪录;2010年二季度北京商品住宅成交均价排名中,钓鱼台7号院的成交均价就已达10.94万元/平方米,比2009年开盘时的价格上涨50%。

项目成本或为每平米4万元

业内人士此前根据建委网站上公布的销售价计算,此次推出的23套住宅,在处罚之前总售价为23.28亿元。网易财经编辑根据调整之后的拟售价格、总面积计算,总售价降到了14.8亿元,损失近10亿元。

此前有媒体称,2006年中赫拿地时,北京土地市场土地楼面价最高不到1万元/平方米,而一般协议出让地价比招拍挂便宜得多,项目成本可能在4万元/平米左右。但在接受采访时,王丹并不愿意对项目成本做出评价。

据了解,钓鱼台7号院是中赫集团旗下中赫置地的项目。中赫集团2005年在北京成立,产业包括矿业、房地产以及互联网、电子商务等。中赫置地是其全资子公司,一共在北京有两个项目,一是位于玉渊潭公园北岸的钓鱼台7号院,一是位于北五环与京承高速交接处的北纬40度。

中赫集团董事副总裁兼CFO孙鹏曾表示,中赫地产要做地产界里的劳斯莱斯。北京工商局资料显示,中赫置地投资控股有限公司成立于2006年,注册资金5千万,法定代表人为周金辉。宋丹丹老公赵玉吉曾任中赫置地董事长,于今年初离任。

据了解,中赫置地的企业开发资质为四级,四级资质的房地产开发企业可开发建筑面积在10万平方米以下的住宅,公开资料显示,钓鱼台7号院的建筑面积43383平方米。

资料显示,钓鱼台7号的地块是开发商2006年4月从某国防单位手中以协议方式取得。当时有多家地产商争这块地,但最终被中赫拿下。2008年8月,钓鱼台七号院项目工程正式启动。

现在,项目营销副总王丹告诉网易财经,钓鱼台7号院的销售一直比较平稳,从2009年7月到现在一共售出83套房,平均每月售出5~6套。“我们不希望这个事对销售额造成影响。”

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