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万科保利中海“三国”争霸 房地产业开启千亿时代

2013-01-05 10:04 作者:廖杰华 来源:经济观察报 评论(0)T|T

万科一家独大的时代,正成为过去。

2012年12月21日,保利地产销售额突破千亿大关,成为第二家年销售额超千亿的房企。而保利之后,中海地产、恒大地产和绿地集团的销售均已突破900亿元。

随着保利突入千亿,中国地产业开启了一个新时代——千亿时代,同时也开启了中国房地产业整合、洗牌的时代。

在这个时代,房地产行业集中度持续提高,百强房企市场占有率从2003年的13.52%增长至2011年的28.05%。而2012年,中国内地销售金额超过或接近500亿元的房企约10家,超过300亿元的将近20家,而超过或接近100亿元的则有40家。

这也是一个巨头争霸的时代,上市房企中,万科、保利、中海综合能力最为突出,恒大发展模式相对单一,除了规模,尚不具备明显优势。因此,下一个时代的争霸,将主要在万科、中海和保利之间进行。

在万科的发展史上,真正被认可的对手只有两个,一是中海,二是保利。万科总裁郁亮几年前曾表示:万科真正的对手是中海,与我们旗鼓相当的始终是中海。

今天,相对于万科遇到的“中年危机”,定位仍然是“成长型企业”的保利或许是那个最具有威胁力的对手。

据悉,2011年万科内部的一份研究报告显示,在未来几年,万科的最大威胁是保利,按照万科的预测,保利可能在2014年实现对万科的赶超。

千亿军团

2012年12月21日,保利地产的签约额突破千亿,成为第二家成功跻身千亿俱乐部的房地产企业,同比增速超过36%。

与此同时,在上半年短暂休整后,万科也在狂飙,2012年11月份,万科销售171.3亿,创历史第二高,而前11个月,万科的销售总额达到了1271.5亿元。多家机构均预计,万科12月推货会更高,平稳去化下,2012年销售额有望超1400亿元。

除了万科、保利,绿地2012年销售也有望破千亿,此前被认为有望冲进“千亿俱乐部”的恒大和中海则将达到接近千亿的规模。

数据显示,2012年前11个月,中海地产累计实现房地产销售额1059亿港元,至此,中海地产已完成全年1000亿港元销售目标的105.9%。而1000亿目标还是年中在800亿目标上调后的数字。

恒大地产公布的数据则显示,2012年1—11月实现合约销售额846.3亿元,提前完成年初制定的800亿元合约销售目标。

抛开恒大,单就规模而言,在保利、中海两大巨头中,保利将对万科构成直接的威胁。

目前,保利地产已经确定要在未来的几年里保持20%~30%的增长速度。

保利地产高管透露,2012年前11个月保利在全国市场占有率达到1.72%,较去年增长0.48个百分点,其中珠三角实现销售额近300亿,这可是招商地产、金地集团、富力地产等一线房企在全国一年的销售额。

数据显示,截至2012年11月中旬,招商地产在全国的销售额为300亿元左右,金地集团前11个月销售额为298.9亿元,富力的数据则为291亿元。

相比之下,万科的增长速度明显低于保利地产。

在三巨头中,万科有明显的随大势现象,而保利和中海则表现出惊人的逆势发展能力。在行业最为艰难的2008、2011—2012年上半年,中海和保利均实现了高速增长,而万科则稍微停顿,这给了中海、保利赶超的机会。

当然,保利千亿的成功,也有和万科相同的基因。和万科冲击千亿的法宝一样,保利的两张王牌是刚需与高去化。

在保利2012年千亿销售额中,120平方米以下刚需产品销售占住宅类产品比例过七成。据保利地产内部统计,自住需求的购房者比例近九成。

而保利地产2012年销售整体去化率高达八成,远高于去年的68%。这个数据甚至高于2012年的万科。

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