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万科保利中海“三国”争霸 房地产业开启千亿时代(2)

2013-01-05 10:04 作者:廖杰华 来源:经济观察报 评论(0)T|T

千亿之上

在千亿时代,三家企业展现出了不同的发展观。

万科总裁郁亮说,万科的青春期过去了,进入成熟阶段了,不再追求速度与规模;中海地产董事局主席孔庆平说,房地产企业提升创造价值的能力比片面地追求规模更重要;保利地产董事长宋广菊说,保持30%的年增长是合适的,也是必需的。

而如无意外,三巨头2013年的销售额都将在千亿元之上,这也将是一个新的竞争阶段。

截至目前,保利地产有待推出可售货源近300亿,预计2012年新开工面积将超过1200万平方米,能为2013年提供超千亿货量。

万科的货量也异常充足。国泰君安的研究报告显示,万科2013年可售货量将达到创纪录的2400亿,其中存量750亿,新推1650亿,预计万科2013年的年销售额将达到1600亿~1700亿。

尽管开工面积不如万科和保利,但中海2012年高达1.54万元的均价则是万科和保利无法比拟的。而2012年960万平方米新开工面积,则足以保证中海明年超千亿的销售额。

不过,数据背后的一些小秘密,或许预示着千亿之上的竞争态势。

最近几年,保利的开工量一直都在万科之上。

数据显示,保利地产2010年全年的新开工面积约为900万平方米,2011年全年新开工面积达到1503万平方米,同比增长50%。

万科2010年的实际开工量达到875万平方米,2011年开工量1380万平方米。

2012年上半年,万科实现开工面积468万平方米,较去年同期的759万平方米下降38%。而保利地产累计实现新开工面积718万平方米,较2011年上半年的新开工面积773万平方米减少7%。

并且,保利的销售均价要优于万科,数据显示,万科2012年1—11月份累计销售均价为10786元,同比回落5.36%。保利2012年前11个月累计销售均价则为11288元/平方米。

开工量保证了未来的可销售量,而充足的资金则是一切的保证。

这三巨头最可怕之处在于,不缺钱。

数据显示,2012年前三季度,万科期末现金333.1亿。

中海地产2012年一至三季度的净负债率仅为23.2%,截止到2012年9月末手持港币303亿元现金。而2012年上半年,中海借贷成本为3.8%,为行业最低水平之一。

同样可怕的还有保利。

这个一直被认为是高负债、狂拿地王的愣头小子在核心的指标上和万科、中海一样优秀。

数据显示,截至2012年9月30日,保利持有货币资金356.19亿元,为历年来最高水平。而截至11月底,保利地产房款回笼约816亿元,为企业注入了强劲的现金流。

三大巨头的优势正转化为拿地优势,为下一步规模的增长和市场份额的提升埋下伏笔。

盈利能力

但就盈利能力而言,中海无人能及。

中海强大的盈利能力一直让外界好奇,甚至有些让万科和保利看不懂。

事实上,中海地产已经上市20周年,在2008年全球金融危机中,是行业前十强唯一保持利润增长的企业,根据其年报披露,2007年—2011年,中海地产净利润复合增长率达到44.7%    中海地产实现较高盈利的关键之一,在于对开发环节的优秀管控。

以营业成本/营业收入指标来看,该项营业成本主要是土地及建安成本,2011年,中海地产该比值为57.4%,万科为60.2%,保利为62.8%,恒大为66.7%,也就是说,恒大实现100亿的收入,将较中海多支付9.3亿的成本,以其804亿的规模概算,将多支出70多亿的成本。在费用控制方面,以销售费用控制为例,2011年,中海地产销售费用/销售额仅为0.76%,保利为1.7%,万科则为2.1%,几乎是中海地产的3倍,恒大则更高,达到3.4%,约是中海的4.5倍。

在经历了前几年的急速扩张后,保利的盈利能力也在逐步提高。

数据显示,保利地产2012年1—11月实现营业收入538亿元、利润110.6亿元,同比分别增长35.3%和24.8%,此外,保利地产各专业公司2012年1—11月共实现营业收入157亿元,利润总额5.75亿元,同比分别增长43%和6%,为公司提供了多样化、稳定的经营收益来源。

万科的盈利能力一直让人担忧。这一方面与万科的开发模式有关,另一方面也与万科自身的结算速度有关系。

2012年前三季度,万科完成结算面积393.4万方,452.3亿元,同比增长66.1%、60.9%。由于降价项目逐步开始结算,合作项目结算占比提升,万科三季度净利润率为11%,较中报降1.2%。

合作开发在协助万科扩大规模的同时,也对万科的盈利能力造成了不小影响。

万科2012年11月份新增项目12个,有9个是合作开发项目,而随着合作项目的增多,销售规模的扩大并不能带来同比例归属母公司净利润的提升。

 

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