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万科北京超小户型方案已定 只租不售面临挑战

2013-02-19 08:35 来源:每日经济新闻 评论(0)T|T

梦想照进现实的时间,也许比想象中还要长。

此前,北京万科金域华府项目提出将开发建筑面积约20平方米和30平方米的两种超小户型,目标客群定位在奋斗在城市中无法负担高昂房价,却又不符合申请保障性住房资格的“夹心层”。

“北京万科金域华府项目超小户型的设计方案目前已经确定,并在积极地推进项目进程。”昨日(2月18日),《每日经济新闻》记者从北京万科该项目设计负责人处了解到,这一产品是超小户型和商业属性用地的一次尝试,并看好其所具有的市场空间。

400套超小户型“只租不售”

超小户型的出现源于一条微博。“万科正在研发15平方米超小户型,针对刚毕业大学生,若在广州,首付只要5万元,月供700~800元。”2011年6月24日,这条微博被疯狂转发,甚至不少网友都呼吁,万科应该将这一产品推广到全国,特别是北京、上海等城市。

几个月之后,北京万科发布消息称,正在进行超小户型产品的尝试,该产品预计将在北京昌平区金域华府项目中推出。

“当时这个产品提出的概念是为在都市中奋斗的20~30岁的青年人提供起步的居住、办公空间,作为梦想的孵化器。现在确定了10栋楼的规划,高5 层,所有楼栋的首层和二层都是为邻里服务的商铺;7栋楼的3~5层是居住空间,约400套,只租不售,由万科物业进行规范管理;还有3栋楼的3~5层是小 型办公空间,可以出售。”相关设计负责人告诉 《每日经济新闻》记者。

在接受媒体采访时,万科集团副总裁毛大庆对这一项目规划的描述更加清晰:“这块地南北走向很长,因容积率要求,建沿街商铺比较困难。有人就建议我们 盖个快捷酒店,我想做快捷酒店,还不如做超小户型。之前我们想做约600套超小户型,但几次讨论后,决定还是先建约400套,其他用来做写字楼。”

建设在商业用地上,意味着按照现行对公寓式酒店的限制要求,万科在金域华府的超小户型项目不可能被出售,而只能被租赁。阳光100副总裁范小冲告诉 《每日经济新闻》记者,超小户型只有走一些非住宅的路子,才有可能突破国内建筑规范,“超小户型面临纯北户型、厨房设计、阳台规划、车位配备一系列的规划 瓶颈,这一系列的问题,国内的建筑规范不允许这种超小户型大规模推广。”

在范小冲看来,超小户型的发展模式只能是用工建、商业或其他的土地立项,最后改建为宾馆或复式公寓。即便开发成住宅,超小户型的前景也不被业内人士看好。

超小户型面临市场挑战

由于万科的超小户型项目耗时太久,此前引发了人们的诸多猜疑。据《每日经济新闻》记者了解,这一项目耗时较长主要因为这一项目共采用了10家事务所参与设计,并且每栋楼都有不同的设计事务所来完成。

来自北京万科方面的消息称,超小户型产品的设计方案目前已经确定,并在积极地推进项目进程。万科方面表示,该项目是超小户型产品和商业属性用地的一次尝试,并看好其所具有的市场空间。

然而在业内看来,超小户型对于开发商来说,同样存在较大的挑战。

“这种超小户型,在我国香港地区、新加坡等地是属于保障房和安居房的主要产品类型。但是在内地做这种产品,主要担心的还是能否被客户接受。”北京美 联物业高级经理张磊在接受 《每日经济新闻》记者采访时表示,对于这种超小户型,客户购买后生活成本也应该是参照商业金融用地的标准,例如水、电、物业、取暖等问题,商业金融用地的 标准是要远高于住宅用地的,客户能否认可和接受,还需要市场来检验。

对此,亚豪机构市场研究总监郭毅则表示,超小户型的产品已经不是真正意义上的住宅产品,无法满足正常的居住生活需要,“万科开发的这种产品更类似快捷酒店,只不过租期更长,租金更低。”虽然这种产品会有市场,但肯定是非主流产品,满足的也是细分市场的居住需求。

值得注意的是,超小户型的概念并不能复制,项目客户定位也是个难题。伟业我爱我家集团市场研究院经理程浩业表示,由于建筑规划层面的局限,万科之前 小户型多在深圳成功的试点,但南北方冬季日照时间存在差距,住宅规范中一刀切的制度要求,使得北方城市以及高纬度地区很难达到对应标准。

其次,项目的客户定位较困难,尤其在公租房政策的干扰之下,在中关村上地区域内,收入低的人群可能等待公租房惠及,收入中等的人群可能选择标准一居室或者暂时租房住,超小户型处于尴尬的境地。

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