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2012年净利首破百亿 万科:房价快速上涨时代应该已结束

2013-02-28 09:35 作者:黄树辉来源:第一财经日报 评论(5)T|T

尽管地产调控旷日持久,地产巨头万科业绩仍屡创新高。

万科昨晚发布的年报显示,去年全年实现营业收入1031.2亿元,首次突破千亿大关;其净利润则跨过百亿门槛,达到125.5亿元。这两项数据同比增长分别达到43.7%和30.4%。

针对中国房价,万科在致股东的信中表示“快速上涨的时代应该已经结束”,并解释称“应该”这个词,有三层含义。第一,它是大众希望看到的结果;第二,它具有理性分析的合理性;第三,它是一个大概率事件。

千亿未结算资源在手

持续不断的房地产调控带来销售增速放缓和行业洗牌加剧。2012年全国实现商品房销售额64456亿元,商品住宅销售面积111304万平方米,销售面积同比增长1.8%,增速自2010年以来连续第三年回落。

但万科的销售金额再度刷新行业纪录,该公司全年共实现销售面积1295.6万平方米,销售金额1412.3亿元,同比分别增长20.5%和16.2%。

万科董事会秘书谭华杰表示,过去一年,各地走势出现分化,主要城市成交回升,中西部地级以下城市的成交状况则不乐观。

谭华杰称,即使是主要城市,回升很大程度也是建立在2010、2011年市场持续萎缩的基础上。深圳、广州、东莞、佛山、上海、苏州、武汉等14个城市去年的成交面积虽然比2011年上升了34.3%,但和2009年相比仍下降23.6%。

按照销售金额口径计算,2012年万科在全国的市场占有率由2011年的2.06%,进一步上升到2.19%。

万科的销售和利润增长依然得益于刚需推动。谭华杰表示,无论政策环境或者市场景气如何变化,自住需求总是最稳定的,这已被2008年以来完整的行业周期所验证,万科去年售出产品中90%为144平方米以下的中小套型。

受累于房地产调控,2012年万科全年产品销售均价从2011年的每平方米11303元,下滑约4%至每平方米10901元。

截至2012年年底,万科合并报表范围内还有1354.9万平方米、对应合同金额为1436.5亿元的已售未结算资源。

土地市场攻城略地

由于销售均价出现下跌,万科去年的房地产业务结算净利率较2011年有所下降。但全面摊薄的净资产收益率却创下1993年以来的新高,达到19.66%。

谭华杰对此表示,这一方面说明经营效率的提升在一定程度上克服了2011年市场低谷时售价、利润率下滑的影响。另一方面也和公司近年来积极推进装修房有关,因为装修业务的特点是利润率低于毛坯房,但收益率高于毛坯房。他预计,未来几年万科净资产收益率仍可能维持在高位。

值得关注的是,万科在土地市场上依然大规模攻城略地,2012年新增加开发项目78个,按万科权益计算的占地面积约624万平方米,对应规划建筑面积约1589万平方米,较2011年的168万平方米权益建筑面积增加36%,远高于销售面积增幅。

与此相对应,万科去年支付地价金额约443亿元,同比增长48%。万科去年平均地价为每平方米2790元,同比微增3%。

从资金状况来看,万科在投资上仍留有余力。截至2012年底,万科所持有的货币资金量增至522.9亿元,大大高于短期借款和一年内到期的长期借款总额355.6亿元。

截至2012年底,按万科权益计算的规划中项目的建筑面积合计3947万平方米,继续保持在满足未来两到三年开发需要的水平。

此外,在第三个十年发展期即将收官之际,万科开始将目光投向海外,资本运作与房地产开发并举,万科的国际化布局动作频频。

2012年,万科成功收购香港上市公司南联地产控股有限公司75%的股权,目前已将其更名为万科置业(海外)有限公司。2013年1月,万科公布了B转H股,这一方案被郁亮形容为万科历史上第二次股改。

2012年9月,郁亮透露,公司已经成立了海外业务推进小组,正在全球范围内展开考察和调研。今年1月,万科联合香港新世界,竞得香港荃湾西站项目;2月,万科再度出手,联合美国铁狮门,投资开发旧金山富升街201地块。

但郁亮对于国际化业务的态度依然谨慎,表示未来一段时期,国际化相关业务的规模仍然会控制在合理范围内。

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