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【实录】2011企业领袖年会互动论坛:地产业的“突围”与回归(2)

2011-12-11 13:14 来源:中国企业家网 评论(5)T|T

再加上09年金融危机的时候,国家拉动经济扔了一大笔钱,这笔钱很大一部分到了房地产市场。但造成了非市场化的供应和需求。这加快了中国市场的两个问题,一个是投资的资本化。第二个是消费的投机化。住房消费已经不是以住为消费的主体,而是以投机为主体。但实际上从投资的角度,因为老百姓买房是要投资增值保值。北京房的卖价和租价,你在北京买一套房,如果要靠出租来收回可能要50年甚至是70年。所以我觉得市场实际上还是我们的主要问题。政策和大环境又造成了一定的影响,使政策训练地积累了一个增值的状态。

会不会货币政策相对宽松以后,房价就出现了报复性的反弹?我个人认为中国房地产不可能。像以前暴涨永远过去了。当然,会不会有相应的向上的互动这倒是有可能。如果我们再出现大的经济周期的不好,如果说哪里再出现什么危机,再来雪上加霜,再下点冰雹的话都有可能。也就是说中国房地产意味着什么?我觉得中国房地产2011年是一个非常重要的转折点。从2012年中国房地产基本上进入了平稳、稳定的状态。我们在过去过度资本化的对投资的介入和投机对消费的追捧,在2012年甚至于在后面一两年里会给我们带来总的趋势是,稳中降的态势,我觉得会维持一到两年的时间。也就是说明年的房地产的交投量可能会比今年好一些,但好不了太多,价格是趋稳。一线城市是稳中有降。二三线城市是稳中或许有升。因为在2009年的金融危机过程中,前期的房地产市场主要是进入了一线城市和后面的热点城市。二三线城市,房地产的两个问题,投资的资本化和消费的投机化,在二三线城市影响是很小,在一线的影响是很大的。

嘉宾主持白万纲:为了每让一个嘉宾都能够有足够的表达自己看法的时间,我们稍微控制一下时间。

田明:朗诗是一家跟一般的地产商不太一样的公司,我们是绿色科技型的地产公司。主要是在长江流域地区,原来在长三角现在也进入了武汉和成都。在整个城市总共有21个项目在开发。所有的这些项目都是综合节能率达到80%或者是以上,全部做了精装修而且都采用了一些主动的节能技术,比如说像太阳能等等。朗诗产品的特点除了节能低碳主要是舒适度好,更健康、环保。

主持人问当前看到的生态是什么样的景象?我有一个体会,因为我是好几个地产组织的成员,也经常跟一些地产企业家在一起。我觉得这一次的地产调控带来的市场调整,基本上同意张总的分析。中国的房地产实际上经历了这次调整以后,应该是一个拐点。现在地产商的分歧比较多,有人幻想再来一次救市和微型反弹。也有人彻底地悲观觉得房地产不能做了,要转型。也有人还想再房地产行业里继续做下去。认为这个行业从比较长的一段时间还是能做的。我本人是持这种观点的。既不会微型反弹也不会彻底绝望。我认为从中国的经济的增长、人民生活的增长、消费升级、城市化进程,中国的人口结构,这些基本面的角度来看,中国的房地产还会有一个持续的增长。但是,前十年的一种普遍的预期被打破了,就是房地产只升不跌。这个预期我相信随着这一轮调整会被打破。房地产会有周期,但总体的趋势在相当长的时间内还无法增长。

至于行业内的表现,难处不仅仅在小企业,有一些中大企业的困难会更大。所以这次很有可能如果行情不变、政策不变的话出现一些比较有影响力的企业作为这一轮拐点的调整性的行业,不仅仅是中小企业会有一些问题,某些大企业也会出问题。

我看到一些地产商,有的已经完全失去了斗志,就好象是掉在水里面开始还是扑腾,现在已经完全放弃了。跟他们聊天怎么办?一个月卖一套房、两套房比比皆是。现金根本不足以支撑工程款、工资或者是其他的支持。这些企业我觉得加入宏观政策不发生08、09年的急剧的变化,我觉得这样的企业会有很大的困难。

张民耕:我是房地产开发商转行做房地产投资商。我们是一批企业,我们的股东是一批房地产企业。我自己是银信地产,上海复地、阳光100、新中观再加上全国工商联房地产商会,这是我们的股东。我们是其中一部分力量转行来做房地产基金,其实是基于我们的理想和一个对于形势的现实判断。其实我们在很早之前就喊“房地产十年九调控”。这里面是有怨言的,说政府没有可预期性。但我们也反省一下这个行业有没有毛病?我们发现有毛病。工商联房地产商会的会长在2005年的时候,当时叫住宅商会改名的仪式上说中国的房地产行业有两个毛病,这两个毛病如果不改房地产行业承受不了。第一,房地产这个行业只有信贷没有金融。于是人家就说你绑架了银行,其实也是银行绑架了房地产,这两个人就成了一对欢喜冤家。

一调控房地产就没有钱了,我们力图改变这个现状,让房地产恢复它的金融本性,用各种各样、各个层次的金融手段来使得房地产获得资金,这样同时也使社会资金能够投入到房地产来,能够分享中国的城市化和房地产发展的红利。这样房地产商也别人骂,如果能够做到社会资金普遍地进入房地产,一方面社会资金可以分享红利,另外一方面房地产说到底还是供求不平衡,供略大于求就可以了。如果像美国一样有各种各样的办法,社会资金可以进入房地产行业,房地产行业的许多毛病和根本性的问题就能解决。第二个是所谓的美国模式和香港模式。长期以来中国的房地产业就是香港模式。投资自己全来、利润自己全得、风险自己全担。这有一个最大的弊病是开发商的资本金的增长老赶不上你想做的事情所需要的钱或者说土地成本的打滚上涨。所以开发商老是缺钱,而且缺的是资本金。这时候就需要我们这个行业除了有开发商以外,必须有房地产的投资商,投资商上在资本金不足的时候能助你一把,

五六年前我们就有这种理想,但种种时机不成熟。09年以后《企业法》生效了使得用合伙企业这种形式来做房地产基金的法律上有了依据。又赶上这次调控,这次调控一次最大的意义就是房地产回归它的金融属性。这是一个准金融行业,在国际上没有房地产专业,只有金融行业里的房地产专业。回归它的金融属性以后,去年应该说是房地产基金的元年。去年年底我在上海参加过一次活动,叫首届房地产基金论坛。那时候号称有100家,我看现在大概500家都不止。因为许多房地产企业在资金缺少的情况下,大大小小的上市房地产企业没有不搞基金的,非上市的就更多了。我们操作的过程中也感觉到这次的调控是动真格的了,如果说以前还有房地产商对于政府救市还有一些幻想。这次传达了政治局经济工作会议继续强调调控,而且还要把调控的目标定到让房价恢复到合理的水平,这样应该说幻想就彻底地破灭了。

没有人再做这种幻想了。相反我看到的房地产企业过冬的准备倒是做得很不错。有的企业最极端的过冬政策是休眠了,有的企业除了现在在卖对客户有承诺的,什么时候要交工的企业,其他的项目就停工了。据我所知还有上市公司。当然普遍的企业不是休眠过冬,有的企业想休眠也不是很容易。现金为王对现在来说几乎是一个真理了。有的开发商喊出这个口号我觉得也很实在了,就是忘记利润吧。所以我说这个冬天有点冷,但总的来说我很同意田总的说法,我们这个行业有没有前景?我们对这个行业有没有信心?普遍来说还是有信心的。

很坚实的基础是中国的城市化进程,现在只有50%。李克强副总理在廊坊视察保障房的时候也提到了重提城市化是未来经济工作、拉动内需等的主题。当然他也提到了高房价是阻碍城市化的,使得房价恢复到一个合理的水平,同时房地产还会有健康、平稳的发展。所以我们一方面是准备过冬。一方面对未来还是充满信心的。我可以预言和房地产资金全面紧缺、销售全面停滞,居民普遍处于待购的情况,房地产基金会应运而生而且会获得蓬勃的发展。去年如果说是全面PE年,弄不好明年就会是全面房地产基金年,所以基金的发展还是会很红火的。谢谢!

张诚:先说一下我们公司东方城处置地是一夹心成立的房地产企业。它与东方园林是兄弟公司,业务上没有直接的关联,但相互依托。东方园林是我们国家园林行业排名第一的企业,主要是各个城市的新城广场、城市中央公园以及大量的业务机会。我们就设计了这样一种模式,结合每个城市广场和中央公园的建设进行综合开发,做公园周边的综合开发。这样一方面为公寓,同时把周边功能必要地补充,同期建成。另外也赢得了房地产开发的机会。在全国各地尤其是新城开发的城市有大量的业务机会。现在也是多个城市都开始启动了,蓄势待发。主要是做公园及其周边的综合开发。

主持人问的第二个问题我们所体会到的行业的情况。这个行业的情况,第一个层面的例子是我有一个朋友的朋友是温州人,有几千万借给一个北方城市的房地产商了。他打电话说你在这个圈子里认识人多,他说这个钱要不回来了,到年底了。我说那你打官司啊,对方也是一个挺知名的企业啊。他们我手中证据不足,他说只有一张白条说利息是两分半,稍微高了一点。要不回来了。我再举第二个层面的例子,我有一个朋友是做房地产的,他是一个小企业手头有两三个项目,组织一帮人。

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