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【实录】2011企业领袖年会互动论坛:地产业的“突围”与回归(3)

2011-12-11 13:14 来源:中国企业家网 评论(5)T|T

这些天在国外旅游呢,我说你怎么旅游呢?我说房子卖不掉,我就停着了。我说你不得交土地出让金吗?他说我赖着,想方设法拖着。我说你干什么呢?他说,我去投资一点PE基金什么的,主要在休假。第三个层面我更多的朋友是在一些大型的连锁型的房企,这更加地纵深。我们国家尤其是上市公司排名前列的企业,现在应该比比皆是了。很多在职业经理层面上或者说在老板层面上也一样了,见面首先问你不是被砸了吗?如果没有砸就不是知名的房地产企业了。然后就开始比,砸的时候警察来的多吗?我们来了一个支队,我们来了50人,我们来了200人,因为当时卖得好才会这样。各个大型房地产企业怪招频出。

我们有很多具体的做法,有买一送一的,还有打狠折的。上个礼拜我去河南出差也是一家蛮知名的企业,主干道迎宾路上有一个调幅5米大的字——退房。我深圳的一帮朋友在搞房地产的营销来引领房地产做法的时候提到一些口号,在2011年出现了。这就是房地产的纵深向。

要问到趋势非常有意思的一幕,我昨天刚刚和一个行内的朋友在进行关于房地产趋势的一些交流。非常戏剧性的是,他的发言搞是星期五给的,准备星期六发言。结果星期五的中央经济工作会议开完了以后,赫然写明这几条,他昨天就不知道怎么发言了。所以我们探讨趋势是很难说清楚的,现在一般人发言都是两方面讲,一方面是从国内讲到国内,另外一方面是国外讲到国内。美国现在是制造业刚刚开始复苏不知道前景如何。欧元区不知道底在哪儿。日本这个经济体也是困难重重前途未卜。国内上游下游,你看现在土地到处流拍,房地产的上下游都不好。最关心这个土地能不能承包的是银行。你们几个开发商能不能拖一拖。大家看钢材的销售情况,建筑材料的销售情况他们的日子非常难过。从国外的形势分析到国内的形势再加上国内很多其他行业各类企业也都是发展为艰。按道理来说大家在今年年底是不是有一定的宽松啊?他本来报告是这么写的,可是中央经济工作会议明确地写了“让房价回归”。所以他昨天不知道如何来发言了。所以应该来说,我们怎么来判断未来房地产的趋势?我觉得分两方面。中短期明确了肯定是下滑。理由是什么?这次的调控与以往任何一次调控都不同,我们至少要急于市场,现在这个市场上目前这种限购加上很多货币政策方面的限制,全国排名前10的城市里羁押的待售量至少是过亿平方米。全国各大城市加起来又是多少呢?所以这种趋势下,中短期政策严厉,市场在08、09年的大量开工。加上3600万套保障房房地产中短期是必然加速下滑的。我们可以再探讨中短期是两年、是三年还是五年?长期又是怎么样?所以现在要问任何一个人趋势是怎么样的?没有人能给出准确、明确的回答。因为每个人心里是忐忑的。

嘉宾主持白万纲:首创的汪总说现在你们准备怎么整?他说,我们现在是产业加地产。奥特莱斯附着在我们的产业上,双周期、双波动,有一个对冲和平抑的作用。事实上类似的故事非常多,总的来说出现了几个回归。一个是房地产行业的产值价值回归。过去做了这么一个产品卖给消费者就完了,现在卖给房地产还要让消费者能赚到钱商铺也可以赚到钱。住宅能够让消费者得到价值的支撑。另外我们必须看到在回归背后事实上是什么东西在推动?

是整个中国我们错误地认为城市化向城镇化在推进。这是一种真正的地产价值的回归。在一线城市地价在增速,四线城市在提升,产品的形态对当地城市功能、城镇功能的提升也在变化。这次调控甚至有可能促进县镇一级的经济出现转机,很多适合于市、县一级的产品大量地出现。这个基金元年说有可能彻底地改变中国经济结构,由过去的超大城市、城市群建设,逐步地走向大城市周边N多的卫星城。包括3、5万平米小的综合体,N多市场集合在一起。文化、礼品、电子、建材,N多市场集合在一起。市场综合体等等。包括以车站码头为核心的综合体,将有可能永远地改变县一级的布局和设施,这一级的结构。地产不应该只是迪拜化,只要应该为我们的宜居结构,这么多的农民进程呈现出怎样的合理的结构,城镇化出现了一个大趋势,这是很多地产商发现的。

第三个回归,事实上我们发现过去的超垄断、大型企业能够对产品上有独到认识的这种企业,它的价值体现出来了。对产品有独到的认知,这种价值体现出来了。这是三个回归。

最后我要说,在这三个回归之后背后有三股力量试图把这三个回归顶翻。尽管今天在座的各位专家学者包括地产界的老总们都做出来与中国政策高度一致的判断。但我们必须看到至少有那么一批乃至于很成规模的中小开发商在赌政策未必会持续下去。欧洲的宽U型二次探底在持续。整个政策能不能顶住下一步的压抑?很多县长冬天都过不了,求爷爷告奶奶找到你,把地交给你都可以,甚至是人大出保函、财政局出承诺协助你解决这一部分钱的问题。这个局势已经出现了,这是很多中小开发商堵中央政策未必会那么坚定,至少赌县镇一级的经济结构没有那么稳定,吃土地财政的趋势短期内改不了。另外一个是港资等反周期商,包括基金。港资一直维系在30左右的负债率,突然我们的调控出现以后大举入市,包括香港的四大天王。所道之处从广东杀到内蒙,这是一个对冲。所以我想在这样一个三个回归、三个对冲的格局下,我们看到市场才会看得更清晰一点,与中央调子一致我很欣赏,我也很赞成与中央保持一致。但我想应该将出一些真正的深层次的东西。    到底会怎么走?我个人事实上持与各位并不完全一致的看法。尤其是我觉得这一次事实上把很多过去进入不了地产的小开发商激活了。

前天我在西北,一些手上有三五千万的小商人把钱交给开发商,让开发商去抵价拿地等于是帮你待建,这是土基金加土待建的模式。这种现象不只是一个地方有,N多地方有。所以民耕总你们要注意,土基金有可能会成长得更好。到底如何看双线的力度,一二线城市的紧缩,三四线城市的投机,这是我们这次回归的大背景。

我们直接进入到下面一个议题,请嘉宾们用最短的话语、最凝练的语句、最大胆的设想推测一下明年以及“十八大”以后政策会出现哪些变化。

漆洪波:其实所有的问题都是一样的就是这个面临的全部是无原则有利于无原则。所以我其实跟大家的看法是很不一致的,我认为是长期没有希望、短期有机会。实际上我们看到的情况是,所有的问题如果是在房地产里是看不到问题的,一定要跳出去看。实际的问题是经济政策的问题,有那么多的钱在那个地方,如果把房价打下去以后,在另外一端如何对冲那一大笔钱呢?所以我们的问题不是说房地产,我们知道房价肯定是有大的问题,因为跟人均收入比较房价太高了,跟租金价格比是太高了。所以房地产如果这么下去的话对实体经济的挤压肯定是有很大的问题的。但实际上产生的问题是我们印了太多的钞票,但如果不跳到房地产里面来,用什么去吸收呢?还是用大蒜或者是用糖。可能在短期内反而是很大的问题。

第二,大家都认为三四线城市有机会?大错特错,而是一线城市有机会。三四线城市里土地供应是无限的,而且那个地方基本的医疗、教育、政府的法制以及基本的安全都没有。但凡是任何能够有办法的人都会逃离那个地方。我们是单向流动。如果小办法的人农村到县城,没有人回去。实际上这个方面来看,因为资金的原因,我们在考虑这个问题的时候因为是小企业,始终在想对国家所有大政策我们觉得不是我们那么需要考虑的。我们需要考虑的是自己应该怎么做。在这个情况下大家反过来往农村走,一定会死得很惨。我认为小地方是很大的问题。实际上明年是完全有可能出现这样的情况的。

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