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【实录】2011企业领袖年会互动论坛:地产业的“突围”与回归(4)

2011-12-11 13:14 来源:中国企业家网 评论(5)T|T

2008年之前我们也在说房价高,因为我们没有原则只有利益。我们发现经济出问题了,所以赶紧地打七折。但实际上今年的经济形势10月份以前整个的还是不错的,但过了明年的一季度我们会知道就业的问题会比房价问题要重要很多很多。而且明年是缓解年,地方政府在竞争缓解时的政治优势是无所不用其极的。

秦虹:刚才听主持人说赌、赌、赌。我们觉得我们这个行业靠赌政策发展是房地产行业的悲哀。那不是说把房地产开发商都逼成算命先生了吗?我觉得这是不正确的。未来肯定有一个预期,我的预期是今后无论什么样的调控政策出台,它的控制住房市场的投资性需求这个是不会变的。主持人还说了一个问题,这次限购影响了刚需?这是无从谈起的。你已经两套房了,还要买房这不是刚需。另外一个是调控政策影响了我们的刚需,比如说你贷款拿不到了,所以也有影响。所以这不是房地产调控政策而是货币政策。货币政策整体的银根收紧贷款的额度有限。我刚才一再强调房地产的调控政策就是限购限贷和限价为核心内容的政策。将来可能不是这样的限,但其他手段也是针对投资和投机性需求的。另外的货币政策可能对我们有影响,不能算是为房地产的调控政策,所以两个都不对。限购政策影响刚需是不对的。今后的政策应该有一个稳定的预期,无论将来出台或者是新的政策会出现什么变化,控制住宅市场的投资和投机性需求应该是明确的。政策大力建设保障性住房也是明确的。所以这两个应该是明确的,这就给我们企业一个稳定的预期。因为大家都在猜,限购政策什么时候退出,这不用猜。现在这个退不退对市场是没有什么变化的。不用猜政策了没有意义。因为不论是现在的政策还是未来的新政策,真正是住宅市场的投资和投机性需求。有了这样一种预期,我们开发企业可能会想,今后开发的产品如何定位?是实实在在地定位在满足人们居住需求的、提高居住舒适度的房产?另外我们是不是适合开发住宅或者是开发其他相关的业态?旅游地产、养老、商业?明白了这个道理就做好了产品的定位,做好了产品的定位我对未来的中国房地产住宅市场还是有信心的。不管怎么说,住宅市场真正的发展也不过十年的时间,现在可能很多人没有谁住在马路上,但是不是解决住得好的问题,远远没有达到。当人们的吃穿、用、行都满足了以后,要改善居住条件,提高居住的品质。我想一定是有市场需求的。我们的产品和行业是不是能够提供足够的产品来满足这样为居住需求改善呢?能不能满足呢?我想差得还是比较大的。

张宝全:主持人叫我们大胆想象,想了半天也没有想出来。所以我想就两句话。2012年一线城市高端市场涛声依旧。二三线城市可能会人面桃花相映红。

田明:我昨天下午听了一个高成本下的制造业突围论坛,听了一个十字路口是VC、PE的十字路口。这两场加上今天的讨论让我有一个感觉,人很难跳出自己的圈子去看问题,不识庐山真面目、只缘身在此山中。比如说在制造业的论坛上我听到了一些嘉宾在要求政府汇率不要涨、税收比率优惠。其实中国的成本上升是必然趋势。你的产品3%的利润你非死不可。埋怨这个、埋怨那个是没有意义的。所以你有能力者能活,没有能力者不能活。不管你在哪个行业。中国已经有2万多家PE公司。昨天坐在台上的是大佬,他们觉得PE、VC市场里一种是他们这种有专业的,还有一些非专业人,那些人根本没有机会。他们只是在进行机会主义的选项,根本长期是没有机会的。其实也如此的。房地产是突围跟回归,我觉得房地产应该向用户回归,应当向产品回归,应该向专业回归。过去我们靠地产商一味地做价值,面积越做越大。但是一个十年的、长期的增长的曲线支撑了这种行为,其实现在房地产商不应该只会做加法,还应该做减法。围绕这样的需求我应该买什么样的地做什么样的面积满足他的需求。有这样的专业能力的公司,无论明年的市场是起是落都能生存。没有这样专业能力的公司,不管市场怎么变化长期看都不能发展。所以我想企业的核心竞争力是关键。

张民耕:田总都成了诗人,形势看来是很严峻的。今后长期大概丢掉幻想及时转型,可能是我们的生存之道。我先讲一个很短的小故事,我之前说这个冬天有点冷。在6月份的时候我们看了一个图,有一次有一个杂志请了十几个房地产商,除了我和另外一个同事是民营企业,别的都是央企、大国企。房地产商碰在一起就是讲形势、搞预测。主持人就觉得没有劲,吃饭的时候就说没有劲。干脆我出一笔钱,这个钱还不小。我打一个赌,什么时候调控会停止。调控的两个标准,第一限购消失于无形,第二是限贷消失于无形。我们以月为单位,我说了一个22个月,明年十八大之前就别想了,十八大之后、人大之前就别想了,人大之后从6月份算起正好是22个月。后来发现我是最激进的,其他的央企、国企老总对中央的宏观调控政策是非常理解的,30个月、36个月、38个月、40个月。尤其是前两天一听,政治局经济工作会议我看我要输,怎么办?还是丢掉幻想,进入转型。但现在非常清晰的有这么几个。第一个方面,房地产业回归它的金融属性。对于金融资源掌握的多少和远近决定企业的生存。你到什么程度不要忘记利润,现金为王到了这个地步了,绿城奄奄一息但中投投入就行了。  而且我觉得这次绿城破产了,那天理不容。就是和各种各样的金融资源进行嫁接。

第二,房地产整个产业链细分。除了开发商以外,现在开发商、投资商、建造商、销售商、经营管理商长期持有经营管理的话,包括现在大家都在说商业地产,商业地产本身并不是地产而是商业管理。你要做商业地产就要像马达一样做这方面的专家。

第三,整个房地产产业的财务模式、金融模式发生了转变。以前10个连着6个干,现在不行了。你要找更多的资金就要有更多的分析。所以对利润预期和启动资金预期要有新的打算。

最后一个是地域分布,现在二三四线城市是可以有作为的。我觉得有非常明确的感受。三线城市综合体居然会卖得很火。他们三四线的综合体说明那个地方的城市化已经起来了。放掉幻想以后赶紧对自己进行调整,很可能是将来的运营之道。

张诚:我说两个个人明确的观点。中短期肯定是加速下滑,房地产及其相关产业、相关单位各种社会机构相关的都会哀嚎遍地。什么时候结束?结束了怎么办?非常地复杂。长期我说一个观点提振大家的信心。我的长期观点是中国房地产过去走完了辉煌的十年,未来必然还有十年辉煌的未来,而且会长期成为一个优势的产业。为什么?假设我们说一个城市里面人口是100%,分成三三四,前面30%的人是买得起房子的,有很多人还有很多套,过去的十年这些生产出来的房子大部分都被你我所认识的这些人买去了。中间的30%的人,他们觉得房价有一点贵正在使劲,他的财富在逐渐地积累。剩下40%的人他们是真买不起,就在网上说房价贵。

过去所生产的这三套房子,都被前面70%的人买去了。假设我们城市里有7亿人左右,这些人当中的30%再加上中间30%的一部分把这些房子都买走了。可是人民的生活要改善,居民的收入在提高,中间这30%的人现在真的是觉得房子贵了,可是他们的财富积累了以后,慢慢诋毁买得起现在房价的房子。前面30%的人现在已经不买房子了,因为调控又不升值很麻烦可能还要征税。将来他们的财富也会积累,如果出路不都他还会给消费得起房子,会换更好的房子。更何况这100人的外面还有7亿人,这些人也会加入到这100个人的行业里,你想想如此大的需求,它会给未来的房地产业,也就是居住类的房地产带来长期的繁荣和发展的历史时期。至少还有10年以上的优势行业的繁荣期。只不过所有的开发商和行业人员要丢掉幻想。现在这个行业的毛利至少20%以上。可是我们其他行业陶瓷行业、水泥行业、电器汽车行业哪一个有这么高的利润呢?只不过这个行业不正常,这也不是开发商造成的。各地的政府尤其是二三线城市的地价都很高,今年一定是150万一亩。个别的楼盘已经卖到5千、6千了。这个行业从开发商开始各产业链有关部门把利润预期要下降。但这个行业值得不值得搞呢?它是未来十年里仍然难得的一个优势行业。

嘉宾主持白万纲:因为时间关系我们本来的问答环节就没法进行了。所有的嘉宾心目中都攒着很多的话要多。最后我们想这样一个话题传播到社会上要指导正面的价值观和财富观。共同经过这场大会的研讨,得出一个观点是可以肯定的。

第一,宏观调控政策将会持续进行。在抑制投机性的投资和投机性的购买方面大的预期已经很清晰了。我想观点我们大家都是同意的。

第二,我们已经看出来地产行业的价格回归是以去暴利化为标志,可以说这个拐点大家我们都认可。无论回头怎么堵,地方政府怎么和中央进行曲线调整,政策与对策之间的变化。但回归这件事情我想具体表现在去暴利化这个上面完全是一致的。而且去暴利化的程度还会不小。地产行业成为一个正常产业,分享平均利润之上一定的利润空间是可以承认的。但是不能再让这个局面进行下去了。这个局面再进行下去整个社会安定会有问题。

最后往下看地产行业的领头羊们、企业家们必须努力地身先士卒、推进价值的回归,让消费者们去过天堂以后再也不会看俗分俗语。当消费者认可了这种产品以后,劣质开发商、投机开发商进入以后,门槛就会提高,会挤出一大部分。我想这是我们共同看到的。

最后,我们共同意识到地产商对一个时代有着重大的责任。对我们的超大型城市如何发展,地产商要作出引导。北京还能继续居住下去吗?我们这个问号要打出来。地产商要持续配合中央的政策。比如说皖江流域一体化,喀什经济区等等,这么多的经济区域。事实上中央的政策很清楚,就是想用新的地方经济发动机,用高铁的规划、用高速公路的规划、用航空站点的规划、用西气东输一线二线,改变中国大物流节点,从而拉动中国整个国土资源的再优化。在这种大背景下地产商是不是有责任配合和带动这股风潮?最后我建议地产商还应该把眼光放在整个中国的核心问题——城镇化上。这个问题是一个长期的问题,尽管漆总非常不认同这个问题,三四线城市很热烈、不宜居,人民群众最终会挤压到二线、一线城市来。但长期来看城镇化是我党必须要关注的问题。

当我们隔壁的行业、互联网行业的马云在思考50年后的问题。当我们隔壁的制造业华为在思考50年、100年以后的问题的时候,这个当下地产商只思考、明年、乃至于三个月怎么过冬的问题。我想是这个行业的耻辱,这是我们这次回归要反思的能不能像一个正常行业那样获取正常的利润,配合这个行业正常的社会责任,进行这个行业正常的运作,几乎是尝试层面的问题了。我想这是我们论坛真正的回归。谨此期望有这股清流推动整个地产行业真正的回归。

谢谢各位!

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