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鄂尔多斯楼市僵局调查:银行停止对房地产贷款

2012-07-03 11:25 来源:21世纪网 评论(0)T|T

鄂尔多斯房地产市场今天的僵局,很多人可能归咎为民间“高利贷”,但深究将资产泡沫做大的背后推手,2008年“四万亿”的一剂猛药,地方政府发展的“大手笔”,当地银根松动制造的“财富虚高”,以及房地产开发商在利润诱惑下的“蜂拥而上”等都难逃干系。

项目多未开工 销售冷淡

小陈及他的老乡们,来鄂尔多斯东胜区已经两三年了,他们靠从房地产施工项目中,回收废铁、建材废料等谋生。他们每人一辆小三轮拖板车,围绕着在建项目,寻找着自己的生意。

“今年这些房地产项目从过年以来,基本没怎么开工,我们都收不到什么东西!”小陈已经心生离意。

据当地房地产开发商的统计,今年在建工程,约有75%处于停工或半停工的状态。当地人直观的反应就是——今年要安静很多;以前工地开工,吵吵嚷嚷的,晚上也不停歇。

在东胜区最繁华的地段--购物中心附近,在记者看来,也称得上是车流如织,人来人往,很是热闹。但在当地人张女士看来,则显得“死气沉沉”,“跟去年不能比”。

大量房地产项目赤裸着钢筋水泥,不见进一步施工的迹象;有些已经封顶的项目,也是空落落的窗户,黑漆漆的一片。

这些“半拉子”工程,在这个城市扩张的前缘地带扎堆出现。在这个并不大的东胜城区里,晚上看得更分明。沿着城市的主干道,三三两两地会出现一片暗黑地带,为歇工项目。

依据5月末鄂尔多斯市市长廉素在市委中心组学习会上的讲话:1-4月份,全市销售商品房149.8万平方米,下降20.8%;销售金额91.4亿元,下降5.8%。

但市场的反应貌似远远低于这个值。一位大型房地产相关负责人直言,今年以来的房产销售情况,能有去年的25%就算不错了。

记者走访多个房地产项目销售部,都是门前冷落。一家房地产企业销售人员则表示,今年其公司基本没有营业额。据他了解,不少房地产企业已经开始裁员,缩减开支。

6月16日到17日两天,当地政府在鄂尔多斯广场组织了一场房地产信息交流会,有24家房地产商参展,当地民众不少也参与咨询。

参展的安厦房产有一个现房项目,该项目底价是7860元/平米,留下联系方式的、有购房意愿的三四十个人,他们的预期价格多在3500-5500元/平米这个区间。当地房地产降价的预期很强烈。

其实,二手房交易市场早有松动。虽然大多数售楼部的价格仍维持在去年的水平,但在58同城等中介网站上,很多房价已经降了2000元左右。业内人士解释,二手房交易多用于抵债,身陷高利贷漩涡的人,选择将手里房产变现。

同时,商铺租金也在下降。当地一位律师对记者表示,去年其商铺租金为10万一年,现在租金减为7万。他的另一位同行,其租金从去年16万一年,降为11万。

当地人对房地产的降价预期,实际交易二手房价格的松动,以及租房租金的下降,都在抑制鄂尔多斯房地产交易市场的活力。

昔日繁荣

万正房地产开发有限公司副总经理边燕云介绍,2003年东胜当地的房地产公司不到10家,但到2011年上半年,注册的房地产开发公司达到顶峰值将近500家,具备拿地资格的开发商就有两百多家;从2011年开始,陆续有外来房产商进驻东胜,如星河湾、绿城、京投银泰等。

业内人士指出,内蒙古作为西部资源省份,中央在划地方面给予很大政策倾斜,而内蒙古的建设用地指标,又大量地划给资源重镇鄂尔多斯。

鄂尔多斯也不吝啬这些指标,开始“大手笔”地建新城:原东胜旧城区只有20多平方公里,2003年开始开发的铁西新区,一、二期工程就相当于原城区面积,铁西三期也已经开始开发。见证鄂尔多斯发展的外地人,很多都感慨这个城市的速度:没见过比这更快的地方!

鄂尔多斯造城的过程,造就了一批拆迁户。伴随着拆迁款的落户,人们开始寻找投资渠道,民间高利贷发端于2004年,人们逐渐介入房地产行业。

因房地产开发市场的繁荣,土地价格也因此翻涨。2004年下半年,铁西一二期开发时,土地成本为10万-20万/亩,均价大概在15万/亩。到2011年铁西三期(地理位置较偏),土地拍卖的基准价为110万/亩,开发商实际拿地的成本则达到200多万/亩。去年,城区黄金地段的商业土地,其成本价达到700万/亩。

房价也跟着一路走高。东胜区2003年住房的均价为500-600元/平米;到2011年上半年时,普通住宅的均价为7000元/平米。

房地产市场的繁荣,使得政府也更有热情进行房屋拆迁。去年,当地政府将旧城区中心地带一些盖起来时间不久的低层住宅楼,当做棚户区进行拆迁,为此,很多当地人表示不理解。市中心地带的拆迁成本也涨到七八千元一平米。但随着宏观政策的收紧,房子也拆不动了。

危机降临

边燕云直言,在2011年下半年,他们渐渐感觉到市场出大问题了。

房地产市场风向大转变主要表现在两个方面。一,钱越来越紧张。随着2011年国家连续六次上调存款准备金率,以及开始出台严厉的房地产调控政策,来打击房产的投机需求,房地产开发商从银行里贷款越来越困难,不少房产商选择从民间融资渠道借款应急。当地月息两分五,到四分五不等,甚至高的达到过七分。

 

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