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房产税试点扩容在即 楼市投资面临分化

2012-09-06 09:43 来源:上海证券报 评论(1)T|T

核心提示:种种迹象表明,在上海、重庆两地试点房产税近2年后,更多城市确将加入到房产税收缴大军中。

房产税试点扩容在即,越来越多中国投资者,需要切实思考如何与房产税“贴身肉搏”。

上周五,国家税务总局在回复网民留言时称,房产税扩容方案及细化的征收标准和办法尚未最终确定。但同时也透露出,国税总局正在会同有关部门总结沪、渝两市房产税改革试点经验,积极研究推进扩大房产税改革试点范围问题。

此前,有消息称,湖南、湖北作为房产税改革试点区域,其征收细则正在制定中。和上海、重庆方案不同,两湖房产税征收范围扩大至个人存量房。一时间,凡是拥有多套住宅,或有意继续进军楼市投资的人都开始紧绷神经:我手里的房子真的要征房产税了吗?

种种迹象表明,在上海、重庆两地试点房产税近2年后,更多城市确将加入到房产税收缴大军中。由此,中国住宅市场将逐渐全面过渡至房产持有环节征税阶段。

现有房产税试点方案影响力有限

房产税,在我国是早已有之的税种,近年来如此热闹地被舆论关注,究其原因,还要从征收对象说起。作为房产持有税的一种,房产税在2011年之前仅针对办公楼、商铺等经营性物业征收,对于个人持有的住宅产品,一直处于免缴状态。

2010年5月,《上海证券报》独家披露了上海拟对住宅环节征收房产税的消息,其法理依据是把持有多套住宅也理解为经营性物业。2011年初,上海市、重庆市相继宣布从当年1月28日起开始征收个人住房房产税,由此拉开了房产税试点大幕。

从内容上看,上海仅对新购房源征收,存量房源免征,也就是市场广泛俗称的“既往不咎”。重庆的征税对象有所扩大,包括个人已经拥有的独栋商品住宅,个人 新购的高档住房,以及在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含)以上的普通住房。税率为0.5%-1.2%。而根据知情人士的说法,中 央高层对沪渝两地的房产税征收力度和效果,并不十分满意。

据市场人士介绍,目前上海大多数已经缴纳房产税的家庭,其年税费成本多在数千元左右。而对于动辄年涨幅达到10%的中国房地产市场来说,这些税费成本实在难以撼动投资人涌入热情。

新试点可能扩容至存量房源

在此背景下,目前市场上传出的两湖新试点方案显然力度更大。据知情人士透露,由于上海重庆两地房产税力度有限,目前酝酿的新试点方案将严于现有方案,其中核心之一是对存量房源征税。

“在上海方案酝酿之初,来自地方执行部门的反对声音非常大。主要是考虑存量房源征税对市场打击过大。”一位房地产界人士称。

显然,如果未来房产税开始全面涉及现有存量房源,无疑对楼市投资热情形成冲击。

市场热传的新的房产税试点方案中还有一个亮点,就是应税住房的计税价值如何确定。根据上海现有方案,应税住房的计税价值是指房产交易价。也就是说,如果 购房人做低价格,原本200万的房子做成100万的成交价格,那么房产税将也相应地打了五折。不过,未来新的方案很可能是按市场评估价值来确定房产税税 基。

8月份,中国人民大学公共管理学院对来自全国30多个省市的约70名税务系统人员展开为期四个月的培训,培训班名称为房地产估价技术应用工作高级专业人才培训班。有学员介绍,总局这次组织的培训主要是学习房产税批量评估技术,为将来大范围实施的房产税作技术准备。

所谓的房地产估价技术,其实与前述提到的房产税税基密切相关,也是对存量房源征收房产税的最重要技术准备。根据湖北地税局官方介绍,7月27日,国务院 督查组来湖北省就房地产市场调控政策落实情况进行督查,其中检查涉及地税部门的政策即包括“应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管”。而早在今年 5月,湖北省所有存量房源估值系统已经全部上线,这意味着阻碍存量房源房产税征收的最大技术障碍已经扫清。

房产税不会直接助跌房价但会影响投资热情

对于房产税在未来可能对市场带来的实质影响,其实已经十分明确。

首先是房价。业内人士认为,房产税不会直接影响房价的涨跌。因为从本质上说,房价还是直接取决于供求关系。从目前土地出让结构上看,1至2年内,商品住 宅市场会出现一轮供给紧张的局面,房价有可能会被反向拉升。在此情况下,哪怕一年增加万元左右的房产税成本,只要房价上涨趋势不改,投资人还是会将税费成 本加至接盘人手中。

那么房产税最直接冲击的是什么呢?是存量房源的可售物业增多,以及出租市场的红火。一旦炒房者持有成本增加,房东们 不可避免地会想到“卖房”,或者租房,以租金养税费。届时,二手房可售房源会增多,囤在手中的毛坯房可能简单装修一下出租。而因为可租房源增加,租金有可 能在试点房产税的城市被拉低。

不过,即便是上述影响,也不可能在全国范围内普遍形成。毕竟,房产税试点只能从少数城市开始。只是这种趋势不可回避,建议住宅投资者还是要未雨绸缪,做好打算。毕竟从国际市场的经验来看,对住宅持有环节征税,是抑制炒楼、平稳房价的通用办法。

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