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任志强:明年3月房价要大涨

2012-09-13 14:57 作者:王营来源:21世纪经济报道 评论(0)T|T

 

核心提示:任志强“明年3月房价要大涨”的论调,像咒语一样回响在调控中的楼市。有学者和媒体持相反意见,认为未来房价趋稳是大概率事件。

本报记者 王营 北京报道

任志强又开炮

在此前的一部财经剧《拆弹专家3:重重杀机》中,让“总是说实话,搞得大家很难受”的任志强失去活力,是剧中老枪和老鬼的主要计划。而现实中,任志强从6月开始持续宣扬 “明年3月房价要大涨”的论调,则像咒语一样回响在调控中的楼市。

任志强的逻辑是,“从2006年和2005的土地供应下降看到了2007年出现的暴涨,2009年土地负增长导致了2010年的价格上涨,而2012年的统计持续了负增长,后一轮紧跟着就是价格暴涨。”与任志强预言伴随,一线城市近期出现了“库存危机”的传闻。

记者采访的多位专家及开发商高层普遍认为,当前楼市状况已不同于以往,许多新因素在制约房价变化。任志强的逻辑并不具缜密和精确性,购房者大可不必恐慌。从目前看,限购将维持常态,楼市未来呈现价稳量增是大概率事件。

和以往一样,任志强对于“明年3月房价有可能暴涨”的推导背后,烙着鲜明的任氏逻辑及数据论证。

任志强认为,虽然目前楼市调控态度依旧,但土地市场已发生明显变化。“目前我们国家国土部门已经提出很多城市目前的土地供应上只完成了当年计划的 10%,很多媒体也报道县级政府或地方政府的财政因为土地财政的原因大幅度下滑,有的是下滑了17%,有的是下滑了50%多。”

任志强担心的是,“按照现在的库存去化率和生产量,明年的生产量就没有了,投资系数下滑同时却没有新增,开工指数也都是负的,即使按现有库存量计算的话,1年之后就消化得差不多了,到明年3月份消化得差不多的时候怎么办?”

国家统计局数据也显示,今年1-8月份,全国房地产开发企业土地购置面积23624万平方米,同比下降16.2%,降幅比1-7月份缩小8.1个百分点;土地成交价款4800亿元,下降7.6%,降幅缩小9.3个百分点。

因此,任志强推导出,前提条件是如果现有政策不变,明年3月份一定会暴涨,现有政策变了那就不一定会暴涨。

兰德咨询总裁宋延庆也有此担心。他认为,土地供应作为楼市的先导指标,从目前形势看,存在房价反弹之忧。政府加大了保障房的土地供应,导致商品房住宅供应存在历史性减少,今年以来房地产投资下滑递减速度很快。而这很有可能在明年两会以后引发房价反弹。

中国房地产研究会副会长顾云昌善意地解释,任志强的预言更应看成是一种对政府的警示。他的言外之意或许是想说,“今年楼市调控不要过于严厉,如果过于严厉就会影响到明年的商品房供应。”

顾云昌的看法是,即便是在现有政策不变的情况下,预言明年3月房价暴涨也言过其实。

任氏逻辑之外

顾云昌称,今年以来,受货币政策影响,楼市保持了适度回暖的态势。但是,影响当前楼市需求的主体相比2007年、2010年已经发生变化。“以前楼市的购买主体还包括投资和投机性需求,他们的购买特性就是不问价格,只要涨就买。但现在已经大不相同,当前楼市购买的主体是刚性需求,而这部分人群的购买力是受限制的,房价的暴涨未必会带来需求。”

另外,顾云昌认为,当前楼市的库存量仍然很大,仍需要一定的消化时间。

上海易居房地产研究院监测数据显示,截至2012年8月底,监测的30个典型城市新建商品住宅库存总量为12499万平方米,比去年同期增长25%。一 线、二线、三线城市新建商品住宅库存总量分别为2897、6385、3217万平方米,比去年同期分别增长10%、25%、40%。

龙湖一位高层称,他们通过对过去三个月的动态数据去推导未来18个月内楼市可能发生的状态,最终得出的结论是,去库存依然是楼市主流,供大于求状态短期内不可逆转。龙湖测算指标主要为存货去化周期以及开工去化率。

该人士认为,如果仅用土地成交状况去推导未来12个月楼市的可能性,可能会存在数据不透明的问题,尤其是建筑面积以及容积率而导致的土地供应数据的模糊 性。另外,即便从土地供应状况来看,今年二季度开始土地市场已开始强劲反弹,如果开发商快速开盘,未来12个月即可形成供应。

一位不 愿透露姓名的开发商表示,“如果从开发商供应产品的角度看,任志强逻辑存在漏洞。与以往楼市不同的是,经过两年的调控,开发商多数转为高周转策略,以前两 年乃至囤地多年才可能上市的供应状态,已经调整为最快6个月就可以形成供应。如果仅用过去2005年到2010年的楼市历史反推2013年的状态,不够科 学。”

中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强也不赞同任志强的观点。陈国强称,“尤其是一线城市,如北京,市场的供求结构已开始 发生变化。二手房开始超越一手房成为市场供应主体,新房供应规模对市场的影响大为降低,过去多用库存去推导未来供应会不会断档,但如今市场已经发生变化 了。在限购的背景下,供大于求仍是常态。”

房价趋稳是大概率事件

值得注意的是,在个别人士借“库存危机”炒作房价未来可能暴涨的同时,自6月开始,开发商拿地状态也发生大幅逆转。

根据链家地产市场研究部对10家龙头房企(保利地产、碧桂园、富力地产、恒大地产、华润置地、金地集团、龙湖地产、世茂房地产、万科地产、中海地产)的监测显示,6-8月,这些房企拿地金额都保持在150亿元左右。9月份开始,明显加速。据统计,9月上旬,十家龙头房企中有三家出手拿地,合计拿地金额达82.4亿元,已超过8月全月的五成。

据上海易居研究院监测,前8 个月土地购地面积虽然依旧呈现同比下降态势,但8月份土地购地面积环比大幅上升2 倍。在万科、龙湖等龙头企业集中抄底拿地的带动下,沉寂了大半年的土地市场,8月以来明显好转。

另据国家统计局数据显示,1-8 月份,全国房地产开发投资43688 亿元,同比增长15.6%,增速比1-7月份提高0.2 个百分点,为11 个月来首次反弹。房屋新开工面积122940 万平方米,下降6.8%,降幅比1-7 月份缩小3 个百分点,这是10 个月来该数据首次收窄。

值得注意的是,8 月份房屋新开工面积和住宅新开工面积环比分别增长65.5%、60.2%。这显示出,上半年销售资金的大量回笼,使开发商加快了开工速度。如果这一趋势能保持几个月,则将大为缓解明年商品房供应紧张的局面。

顾云昌表示,从目前整体经济形势看,稳增长是长期诉求,政府会令楼市保持适度回暖从而提高开发商拿地的积极性,进而把控好供应节奏。因此,未来房价趋稳是大概率事件。

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