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周俊生:楼市火爆,调控政策往哪里走?

2010-09-25 12:29 来源:网易博客 评论(0)T|T

中秋“小长假”期间,一些大城市的楼市传出了让一直期望房价出现大幅度下跌的“购房族”忐忑不安的消息:北京,有17个项目办理预售及预售公示,总销售面积高达60万平方米;上海,6 个楼盘在节日期间开盘,另有20多个楼盘预计在节后开盘,开发商明确表示拒绝降价销售;广州,多个楼盘开盘以后出现热销,受到哄抢,平均一分钟就有一套楼房成交;南京,市民冒雨排队抢购新房,开发商推出的两千余套房源一抢而空。面对楼市的火爆情景,开发商表示“幸福得发晕”……

今年以来,随着政府对楼市调控政策的不断升温,各地商品房销售出现了一段成交减少的时期,一些看淡楼市后市的分析家认为,这种成交量减退的情况如果能够坚持下去,将倒逼开发商的资金链绷紧乃至断裂,开发商不得不将他们囤积着的房源抛向市场,从而可以拉动房价下行。这给正苦盼房价下跌的准备购房者带来了希望,但是,现在各地楼市出现的这股抢购风却颠覆了他们的这一期待。

各地楼市的这股火爆风潮,并不是忽然降临的。最近几个月来,尽管各大城市的商品房成交量有所下降,但房价并没有出现可以确认的松动,如果说楼市存在着像股市中的看空派与看多派两大势力的话,那么多空之间事实上已经处于胶着状态。因此,双方都在发出声音期望影响决策层,看空派呼吁政府推出更为严厉的政策,迫使开发商资金链出现断裂,从而使房价像倒塌的多米诺骨牌一样出现下降。而看多派则认为楼市调控已经见效,目前没有必要出台新的调控政策。节日前夕,有关部门已经明确表态,暂时不会跟进新的调控政策,这显然是对市场释放出的一个强烈信号,预示着新的一轮房价上涨潮随时可能出现。正是在这样的背景下,各大城市出现了新推楼盘火爆抢购的景观。

尽管目前我国一些城市的商品房价确实明显地超过了大多数工薪阶层的承受能力,但是,我们必须明确的一点是,本轮调控政策并不以降低房价为首选内容。事实上,我国的房地产市场已经高度市场化,要求政府对价格进行管理,但政府能够使用的手段也很有限,本轮调控政策虽然号称“史上最猛”,但充其量也只是在提高购房信贷首付比例等方面做了些文章,但事实上这种手段的效果可能只是压制了自住型购房者的需求,对炒房者的压制作用微乎其微。在此次关于南京抢购的报道中,就有一位购房者拿着现金抢购了8套住房,现有的调控政策对此显然无能为力。

我们还必须明确的一点是,个体的研究者在对商品价格走势上的判断常常会出现失误,政府虽然掌握着更多的市场信息资源,但判断价格走势的能力却并不比个体的研究者更为高明,因此政府实在没有必要把价格管理作为调控的目标,尤其是当政府自己也在市场中有利益需求的时候,这种价格管理更容易走样。而且,由于芸芸众生的经济条件参差不齐,政府如果只是以降低房价为调控目标,那么它只能满足其中一小部分人的购房需求,不可能满足所有人的需求,因此政府永远只能担当挨批的被动角色。政府能够做的,只是利用政府所具有的社会管理权力,保证市场的公平交易。在这方面,目前无论是中央政府还是地方政府,显然还做得很不够。一方面,由于政府在房地产市场上有自己的利益需求,因此它更多地站在开发商那一边,对开发商操纵市场价格等扰乱市场秩序的行为默许甚至支持;另一方面,政府在大力增加GDP的过程中长期忽视了让民众分享国民经济成果,导致民众收入多年未出现可观增长,与高房价的距离拉得越来越开,引起社会的普遍不满。

显然,对房地产市场的调控,不能仅仅着眼于房价的高低,更重要的是进行深层次的改革。政府要调整自己在市场的角色定位,保证市场的公平公正,同时努力提高民众的收入,让大多数民众能够通过自己的勤奋劳动创造条件购置房产,让缺乏条件购置房产的低收入者能够租得起房,而不能只是靠一些“头痛医头,脚痛医脚”的调控政策来安抚民意,对民众造成误导。这是一项长期的工程,比起征收房产税等手段来,它更有利于理顺我国房地产市场的各种关系,保证市场的健康发展。

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