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【意见】乔虹:购房者预期和收入影响未来房价走势

2012-07-17 16:20 来源:中国企业家网 评论(2)T|T

【中国企业家网】(编者按)近期,摩根士丹利大中华区首席经济学家乔虹就“国内房价触底反弹,调控政策是否名存实亡”等问题接受媒体采访。乔虹认为,短期之内房价下跌的空间越来越小,短期内房价报复性反弹也不会出现,但是要谨防房价在两年后报复性增长。

此外,乔虹认为,未来房价的走势如何要看大家的预期和大家收入情况的变化,一方面是他认为未来的价格会升不会升,从来都是买涨不买跌,你认为 如果会升你现在就会买。另外一方面,如果会升你有没有钱买。

以下为访谈实录:

主持人:最近陆陆续续逐渐听到了一些类似地产救市这样的概念,可能之前在一些地方政府也开始出现了首要的一些尝试,那么您怎么看待接下来中国房地产下一步政策的走向?

乔虹:房地产我觉得用政策去救市,恐怕在短期来看还是不太现实的,因为毕竟是很不容易走到今天,我们好不容易把房地产整个价格从原来较高的水 平,基本上拉下来,维持到房价收入比逐渐在改善,逐渐在变好,向好发展这样一个前提下。很难想象说一下子用这样的方法,饮鸩解渴地一下子把增长就推上去, 这个我觉得可能也不是现在决策制定者所希望看到的,但是我们倒是觉得实际上是有一些空间,现在可以看到一些改善性需求确实是需要一些政策的帮助。比如说已 经拥有两套房你即使把这两套房全卖掉,你在第三次购房的时候你还是得不到任何房贷的支持,如果你前两套都用了贷款的话。就是第三次购房为什么就不能享受贷 款,即使把原来卖了都不行,从这个政策的角度上来讲,似乎是有一些过于严酷了。那么你比如说尤其是在比较交通拥挤的这样一个城市里面,由于工作的变化,地 址的变化,由于小孩子上学,由于一些生活情况发生了改变,你可能在22岁大学毕业时候买的房,在未来十年之中你确实是有很急切的要求需要去改变它,甚至不 止一次去改变它,但是没有办法,没有任何的银行贷款能帮你,你只好把你的小房卖了,苦苦地用剩下的钱再去全款买下一套房,这个似乎也有点在长期来讲是过意 不去的,在短期来说可以用这种方法,但是长期是值得考量,是不是可以放松。

主持人:从房价具体走势来看,我们注意到从6月份的上半个月开始,全国很多重要的城市出现了成交量上升回暖的这样一个现象,包括房价方面有的时候在一些地方也出现了降幅收窄的这样一个趋势,所以大家也在纷纷预测说未来房价的走势会是怎么样的?

乔虹:我觉得可能还要看大家的预期和大家收入情况的变化,这是可能最重要的,一方面是他认为未来的价格会升不会升,从来都是买涨不买跌,你认为 如果会升你现在就会买。另外一方面,如果会升你有没有钱买。这两个方面我觉得比较重要,从现在判断上来讲,短期之内可能看到房价下跌的空间越来越小了,确 实是真的,再往上走是不是短期内报复性反弹,我觉得不会,但是是不是会继续下探,大多数人的判断现在来看6月份的情况是说,不会再探得太厉害,所以大家该买就买了,该出手时就出手。

主持人:很多人也在分析说,当我们的货币政策出现调整比如说降息、比如说降准,还有一些更加积极财政政策出台的时候,可能会对带来房地产市场的复苏回暖,甚至房地产上涨,你怎么看?

乔虹:有可能,因为我们毕竟经历了26个月现在快27个月的,可以说史上最长也是最严厉的一个房地产市场的调控,有可能在逐渐政策放松的时候, 会带来房地产市场的回暖。我们看到有一大批刚需买房者确实也等了很长时间,我们想想2009年出现的事情,大家现在记得还很深刻、很清楚。那么降息一开 始,当时没买,2008年9月第一次降息的时候,实际上是房地产价格是最低的一个低点,所以在这一次降息的时候,老百姓就像马上听到一声号令一样,冲出去 赶紧开始买房,因为他如果是第一次买的话是刚需,他认为现在赶紧抢在开放其他政策之前,他先去买有可能是在抢在价格上涨之前,他就可以先拿到。那么所以这 个是有一定的道理,因为他是用以前的回忆来指导他现在买房的这样一个行为。那么我们觉得也未必是个坏事,那么原因是因为实际上房价是不是上涨,我们不要单 独看房价本身它的绝对水平是高了还是低了。最重要是相对于收入,总理当时提到一个概念就是房价收入比,这个就是实际上是国际上通用的房价是否可负担的这样 一个变量,在这样的一个指数比较之下,我们近期所看到的情况,36个城市房价和收入比实际上是在逐渐下降的,并没有明显抬头调升。因为如果你收入每年维持 10%到12%的增长的话,房价实际上只要比那个增长的少一些,就不算是太过分,那么也不可能指望房价永远不上升,因为毕竟它劳动力成本,各种其它地价, 建筑材料的成本都要反映到这个上面来。

主持人:我们也听到有担忧的声音说,一旦政策出现松动之后,被这种政策冻住的刚需开始集中释放,房价也许会有一个报复性的反弹,你觉得这种可能性存在吗?

乔虹:我觉得其实从需求上来讲,暂时可能政策上还没有那么大的一个变量马上要把所有的刚需,或者甚至是一定改善性需求一下子就放开。那么最怕的 报复性增长,实际上其实不是在现在,而是在比如说两年后,因为最大的一个问题是现在土地银行现在储备看到还是挺多的,但是房地产开发企业买房的速度确实是 下降得很快,就怕他现在不建房,两年之后没房卖,那么那个时候才叫爆发性的一个价格上涨。               

主持人:这种可能性应该还是存在的吧?

乔虹:是的,所以这个也是很令人担心,所以我们看到其实在国务院从2月份开始,已经开始在提一些这样的事情,就是说除了我们保障性住房以外,实 际上现在也有必要逐渐扩大和支持我们刚才所说普通商品性住房这样一个要求。那么无论从土地审批还是在各个过程之中,我们看到都是给他们一路绿灯,希望他们 快一点建,否则的话日后没房卖的时候,老百姓刚需怎么满足呢。(实录摘自新浪财经“面对面”,内容有删节)

 

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