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基金:地产巨头的转型之作

2010-10-17 22:25 来源:中国企业家网 评论(0)T|T

与那些活跃的地产基金创业者相比,大型开发商在房地产基金上的探索,带着“转型”的色彩。

“地产公司之间开发运营能力的差距正在逐步缩小,未来的竞争将转向资金与资源的整合能力上。”2009年底,在中国企业领袖年会上,金地集团董事长凌克在接受《中国企业家》记者采访时指出,未来房地产企业有两个发展方向,“一个是向上游发展,进入房地产金融领域,比如房地产基金;另一个是向下游发展,做终端服务,比如老年公寓、商业地产、旅游地产等。”

最早在房地产基金领域进行探索的,是那些具有强大知识储备和研究能力的大公司。

“任何合规的融资渠道,万科都会尝试,包括房地产基金。”万科一位高管在接受记者采访时说,“但是到目前为止,我们在房地产基金上还没有具体的落实计划。”

2005年底,万科与中信资本共同发起,在香港成立中信资本·万科中国房地产开发基金,彼时全球最大的房地产投资机构GE地产投资2000万美元,为此曾经名动一时。该基金募集资金为1.5亿美元,存续期为5年,主要投资于万科的开发项目。其后,万科并没有在基金上迈出更大的步伐,这支基金现在几乎被人们淡忘。此后中信资本又连续募集了中信资本房地产基金2和基金3,但万科已经不是合作伙伴。

另一家行业巨头中海,今年3月16日与工银国际投资管理公司共同发起成立规模为2.5亿美元的房地产私募基金。早在2009年8月,中海高层就曾表示,成立房地产基金是中海未来的重点工作之一。

如果说万科和中海这两大巨头在房地产基金上只是初步尝试,难以上升为更长远的战略意图,那么金地和复地的战略意味则非常明显。

2009年以来,复地已经参与成立了3家房地产基金公司。除星浩资本、盛世神州之外,2009年8月,复地成立上海复地景业股权投资合伙企业,目前旗下已经有景业和景盈两支房地产基金,其中景业募资5.5亿元,侧重投资复地本身开发的项目;景盈已于今年4月完成募资。2010年7月初,复地集团又在内部进行整合,成立上海复地投资管理有限公司,实施私募、投资、资产管理同步发展战略。

复地董事长范伟在接受记者采访时表示,目前复地正仿效美国老牌开发商与房地产投资基金铁狮门,向地产投融资平台转型,并计划用十年时间将投资板块利润贡献率提升至40%。对这个转型,复地做了很多准备。2009年至今,复地已经从ING等多家国际投行挖角,足见其对这次转型的重视。

金地对进入上游金融投资领域的谋划时间更长。自从2005年开始,金地与摩根士丹利、ING等国际金融巨头开始合作,从那时开始金地已经在与这些国际投行的合作中学习、积累了经验。

金地集团总裁黄俊灿介绍,金地旗下的稳盛投资将全面负责集团旗下的一系列金融业务,包括与瑞银集团共同募集的房地产美元基金,以及与平安信托的100亿投资计划;此外,今年还将成立人民币基金。金地和瑞银共同发起的房地产开发基金已于今年4月完成第一期1.25亿美元募资,投资于包括金地项目在内的住宅地产项目。他透露,到2015年,金融业务将给集团贡献约20%的利润。

目前还有华润、绿城等大型房地产企业表示将进入房地产基金领域。但这种房地产企业做基金的方式,并不被一些业内人士看好。

“这种模式最大的问题是关联交易,开发商可以通过基金为自己的项目‘输血’。”曹少山说。根据公开披露的资料,中海和金地利用基金开发的项目,基本上是地价偏高、风险比较大的项目。而按照国外基金的成熟操作模式,基金的投资决策与资金投向,必须保持严格的独立性。“基金不应该有所依附,应该有公信。房地产商做基金的模式无法规避‘道德风险’。”

一些业内人士认为,房地产基金在初期还离不开这些大房企。“如果让王石来做一个房地产基金,募资肯定会很容易。毕竟万科这样的大公司大家都很了解。”某股份制银行私人理财部门的总经理说。

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